Kann man in Deutschland eine Immobilie mit Kryptowährungen kaufen? Ja, rechtlich ist das möglich. Doch zwischen „legal“ und „einfach“ liegen Welten: Euro-Pflicht, Geldwäscheprävention und ein Notar, der den Abschluss schlimmstenfalls verweigert. Der Markt kennt bereits reale Fälle, in denen Immobilien per Krypto bezahlt wurden. Die Frage ist daher nicht mehr ob, sondern wie man es korrekt angeht.
Legal, aber der Kaufpreis bleibt in Euro
Zivilrechtlich ist der Vorgang einwandfrei: Nichts verbietet es, eine Immobilie zu verkaufen und den Kaufpreis in Kryptowährung zu vereinbaren.
Es gibt jedoch einen unumgehbaren Rahmen. In Deutschland besitzt keine Kryptowährung gesetzlichen Zahlungsmittelstatus, das heißt, sie kann vom Empfänger abgelehnt werden. Die praktische Konsequenz ist eindeutig: Im notariellen Kaufvertrag muss der Preis in Euro angegeben sein. Die Kryptowährung dient lediglich als Mittel zur Erfüllung dieser Zahlungspflicht. Der Vorgang gilt daher als normaler Immobilienkauf, bei dem der in Euro festgelegte Preis mit einem alternativen Zahlungsmittel beglichen wird.
Das eigentliche Hindernis: das Geldwäscherecht
Hier liegt die eigentliche Schwierigkeit. Der Notar ist nicht nur Amtsperson, sondern nach dem Geldwäschegesetz (GwG) auch Verpflichteter. Er muss die Zahlung nachverfolgen, die Herkunft der Mittel prüfen und den wirtschaftlich Berechtigten feststellen. Ein verbreiteter Irrtum sei hier direkt ausgeräumt: Die Blockchain ist nicht anonym, sondern pseudonym und vollständig nachvollziehbar. Der Notar kann die Transaktion über ihre Transaktions-ID und die beteiligten Wallet-Adressen überprüfen.
Das Problem ist also nicht die technische Rückverfolgbarkeit, sondern die Dokumentationskonformität. Der Notar wird Nachweise über die Herkunft der Kryptowährungen verlangen, zum Beispiel Kontoauszüge einer regulierten Börse und Belege über den ursprünglichen Erwerb. Er kann zudem eine verstärkte Sorgfaltsprüfung anwenden. Anschließend ist er verpflichtet, eine Meldung an die zuständige Geldwäschebehörde, in Deutschland die Financial Intelligence Unit (FIU) beim Zoll, zu erstatten. Wichtig: Kann der Notar die Legalität der Mittel nicht nachweisen oder schätzt er das Risiko als zu hoch ein, darf er die Beurkundung rechtmäßig verweigern.
Wie es in der Praxis abläuft
Deshalb folgt der Vorgang in der Realität fast immer einer festen Abfolge:
- Einen Verkäufer finden, der bereit ist, in Kryptowährung bezahlt zu werden, und den Kaufpreis in Euro festlegen.
- Im Vorvertrag (Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung) den Wechselkurs oder eine Preisanpassungsklausel definieren, um die Volatilität zwischen Vertragsschluss und Beurkundung zu handhaben.
- Der am häufigsten gewählte Weg: die Kryptowährungen vor der Beurkundung auf einer regulierten Börse in Euro umwandeln. So erhält der Notar Euro, und die GwG-Pflichten vereinfachen sich erheblich.
- Sämtliche Unterlagen zur Herkunft der Mittel zusammenstellen und vorlegen.
- Bei der Beurkundung eine detaillierte Erklärung über die Zahlungsmodalitäten abgeben, woraufhin der Notar die vorgeschriebene Meldung erstattet.
Die vorherige Umwandlung in Euro ist nicht der einzig mögliche Weg, aber bei weitem der sicherste. Die meisten Notare empfehlen diesen Weg, um die gesetzlichen Anforderungen ohne Komplikationen zu erfüllen.
Zwei Risiken, die kaum jemand einkalkuliert
Zwei Aspekte werden häufig übersehen und können aus einem guten Geschäft eine unangenehme Überraschung machen.
Der erste ist die Volatilität: Zwischen Unterzeichnung des Vorvertrags und notariellem Kaufvertrag können Wochen vergehen, in denen sich der Wert der Kryptowährungen erheblich verschieben kann. Preisanpassungsklauseln sind daher keine Kleinigkeit, sondern eine Notwendigkeit.
Der zweite Aspekt wird am häufigsten unterschätzt, und er ist steuerlicher Natur. Wer eine Immobilie mit Kryptowährungen bezahlt, veräußert diese Kryptos. Hat der Wert seit dem ursprünglichen Kauf zugenommen, entsteht in diesem Moment ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Das Ausgeben von Kryptowährungen ist aus Sicht des Finanzamts ein steuerpflichtiger Vorgang, genauso wie ein Verkauf. In Deutschland gilt nach §23 EStG für Gewinne aus Kryptowährungsverkäufen innerhalb der Jahresfrist (ein Jahr Haltefrist) der persönliche Einkommensteuersatz. Nach Ablauf der Jahresfrist sind die Gewinne steuerfrei. Wer die Kryptos also weniger als zwölf Monate gehalten hat, muss die Gewinne als private Veräußerungsgeschäfte versteuern. Dieser steuerliche Aspekt muss vor dem Kauf, nicht danach, durchgerechnet werden.
Das Fazit ist klar: Ja, in Deutschland kann man eine Immobilie mit Kryptowährungen kaufen, aber der realistische Weg ist eng definiert. Der Preis wird in Euro angegeben, in den meisten Fällen erfolgt eine vorherige Umwandlung, die Dokumentation zur Herkunft der Mittel muss lückenlos sein, der Notar übernimmt die Aufsicht und kann den Abschluss verweigern, und der steuerliche Veräußerungsgewinn muss von Anfang an eingeplant werden. Es ist möglich, aber noch nicht komfortabel. Wer heute eine Immobilie per Krypto kaufen möchte, tut dies nach den Regeln, mit einem erfahrenen Notar an seiner Seite. Weiterführende Informationen liefern die Bundesnotarkammer sowie das Bundesministerium der Finanzen für den steuerlichen Rahmen. Aktuelle Entwicklungen verfolgen wir in der Rubrik Regulierung.
